총부채상황 비율(DTI)이란 연간 소득에서 금융부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말하는 것으로, 과도한 대출을 막이 위해 소득을 기준으로 대출 한도를 정할 때 계산하는 비율이라고 할 수 있습니다. 대출 기나을 장기로 할 경우에는 대출 한도의 축소 분을 상당 부분 보전할 수 있습니다.
총부채상황 비율(DTI : Debt To Income)의 개념과 계산법
1. 금융기관들이 대출금액을 정할 때 대출자가 상환할 수 있는 능력을 실증하기 위해 활용하는 개인 신용평가 시스템(CSS)과 유사한 개념으로 볼 수 있는데요, 예로 연간 소득이 1억 원이고 총부채상황 비율 DTI가 50%로 설정되었다면 총부채의 연간 원리금 상환액이 5,000만 원을 넘지 않도록 대출금을 제한하게 됩니다. 대출금을 환환할 능력이 있는 은퇴자 또는 소득을 적게 신고한 자영업자들에게는 불리할 수 있습니다.
2. 총부채상황비율(DTI)는 부동산 담보물의 크기만으로 대출 한도를 정하는 주택담보대출 비율과 차이가 있는데요, 총부채상황 비율 기준을 엄격하게 적용을 하면 담보의 가치가 크다고 해도 소득이 충분하지 못하다면 대출을 받을 가능성이 희박해집니다.
3. 총부채상황 비율 계산법 : 금융기관은 통상적으로 33%(DTI1) ~ 40%(DTI2) 내에서 대출을 실시하게 되는데, DTI를 낮게 설정했다는 것은 부채를 상환할 능력이 높다고 보는 것이라고 할 수 있으며, 계산법은 다음을 참고하시면 됩니다.
- DTT1 = 당해 대출의 매월 원리금 상환액 / 월소득 × 100
- DTI2 = 당해 대출의 매월 원리금상환액 + 기타 부채의 이자상환 추정액 / 월소득 × 100
총부채상환 비율의 도입 및 변화
1. 부동산 시장의 과열을 막기 위해 도입된 2005년 당시 투기지역에 한해 40%가 적용되었습니다.
2. 2009년 9월 7일부로 확대 적용될 당시의 은행권 담보대출액이 5,000만 원을 넘는 경우의 총부채상환비율읁 서울 강남구/서초구/송파구 등은 50%, 인천과 경기도는 60% 였습니다.
3. 2014년 8월부터 60%로 단일화된 이후 주택시장의 안정적 관리 및 경기부양을 위해 총부채상환비율과 주택담보대출 비율 규제를 완화하였습니다.
4. 가계부채가 계속적인 증가를 보이면서 정부는 투기 수요 억제를 위해 2017년 10월 24일 가계부채 종합대책을 발표하면서 2018년 1월부터 신 DTI를 적용하기고 하였습니다.
- 기존 DTI : 주택담보대출을 받은 사람이 추가로 주택담보대출을 신청할 경우에 신규 주책 담보대출 원리금과 기존의 주택담보대출 등의 이자상환액을 더해 연소득으로 나뉘게 됩니다. 기존 주택담보대출의 경우'이자'만 반영한 것입니다.
- 신 DTI : 모든 주택담보대출 원리금 상환액과 기타 대출 이자상환액을 더해 연소득으로 나눠 산정하게 되며 신 DTI는 '원리금'까지 합산하기 때문에 대출한도는 크게 감소할 수 있습니다.
신 DTI(NEW DTI)의 개념과 특징
1. 신 DTI의 개념
기존의 DTI는 현재 소득을 기준으로 대출상환 능력을 검증하게 되지만 신 DTI는 증가할 미래의 소득까지 반영하면서 최대 30 ~35년까지 예상되는 소득을 기준으로 대출상환 능력을 판정하게 됩니다. 또한 기존의 DTI가 기존 대출에서 이자만 반영을 했다면, 신 DTI에는 원금까지 더해 대출 한도를 계산하게 됩니다. 2017년 10월 24일 발표한 가계부채 종합대책의 일환으로서 도입되게 되었으며, 2018년 1월부터 시행되었습니다.
2. 신 DTI의 특징
신 DTI는 주로 다주택자를 대상으로 한 규제로서, 다주택자들의 추가 주택담보대출이 어렵거나 대출 한도가 줄어들게 됩니다. 신규 주택담보대출 원리금 상환액과 기존 주택담보대출 원리금 상환액을 더한 금액을 연간 소득으로 나눈 것입니다.
